Il nuovo incentivo fiscale denominato Superbonus consente una detrazione pari al 110% per numerosi interventi edilizi sugli immobili, un’occasione importante per chi aveva l’idea di rimettere mano alla ristrutturazione del proprio immobile. Bisogna, però, fare attenzione alle condizioni per la decadenza del beneficio fiscale, che potrebbero causare brutte sorprese future qualora sussistessero le condizioni per la decadenza del beneficio. Una considerazione sorge a seguito delle disposizioni dettate dal TUE (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.); al Capo III l’art. 49 tratta infatti le “Disposizioni fiscali” con specifico riferimento agli interventi abusivi. Vengono identificate in dettaglio le possibili difformità inerenti al contrasto con il titolo, che riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare. Occorre dunque un’attenta analisi preliminare da parte dei professionisti incaricati dal committente, al fine di verificare e “asseverare” la conformità delle preesistenze a monte della progettazione dell’intervento. Ad esempio, potrebbero essere presenti delle porzioni dell’opera, realizzate in maniera difforme a quanto autorizzato dagli Enti competenti o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza relativo titolo autorizzativo ed eventuale pagamento degli oneri connessi. Potrebbero essere presenti delle superfetazioni, ampliamenti “impropri” di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali, inoltre potrebbero sussistere delle “carenze” documentali catastali, ecc… I rischi che corre il beneficiario, potrebbero essere dunque catastrofici; in caso di sussistenza delle condizioni, conseguirà il decadimento del beneficio delle detrazioni e gli utenti beneficiari della detrazione dovranno restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti, quindi non vanno assolutamente sottovalutate. Se in un condominio è presente un impianto centralizzato per la climatizzazione invernale, occhio alla documentazione necessaria, fra la documentazione presentata deve esserci la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici, denuncia INAIL, della SCIA VVF nei casi previsti dalla legislazione vigente e del libretto impianto aggiornato ecc… I casi più frequenti di interventi non autorizzati che ho riscontrato durante gli accertamenti sono: soppalchi non autorizzati, l’apertura o lo spostamento di una finestra, la realizzazione di una veranda sul terrazzo, il frazionamento di più unità, la modifica di un balcone. Le irregolarità, meno gravi, comporteranno solo delle sanzioni amministrative che potranno essere risolte con una DIA in Sanatoria o una CILA, solitamente sono dovute alla modifica della distribuzione interna: spostamento della cucina, demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze. La regolarizzazione può essere semplice ma bisogna sempre verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali (igienico sanitarie ed edilizie). Ad esempio se è stata demolita una parete per allargare il soggiorno bisogna verificare che la superficie del nuovo ambiente sia maggiore di 1/8 della superficie delle finestre. Se non sarà possibile regolarizzare e per avere la completa regolarità urbanistica bisognerà ricostruire la parete. Per verificare se un immobile (appartamento, villa o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse. Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune. E se, invece, un immobile è stato costruito in un’epoca in cui il titolo abilitativo non era obbligatorio, in tal caso, bisogna rifarsi allo stato legittimo degli immobili, novità introdotta nell’articolo 9 del Testo Unico dell’Edilizia dal DL Semplificazioni. Lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. La regola generale vuole che non si possano applicare incentivi se manca la conformità edilizia e urbanistica. Particolare attenzione deve essere posta, nel caso in cui si tratti di immobili vincolati: la sanabilità degli abusi in aree sottoposte a vincolo – storico archeologico o anche solo paesaggistico – è estremamente difficoltosa poiché, in linea generale, la manomissione di tali immobili senza le dovute autorizzazioni è considerata illecito civile e anche penale, perciò la questione deve essere approfondita caso per caso e col massimo rigore. Di conseguenza, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal superbonus 110%. è importante che il proprietario, come primo passo, faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica. Si giocheranno “partite” importanti e non si può rischiare di perderle, neanche per una “svista” o una “distrazione”.