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Argomento complesso, il recupero abitativo dei sottotetti ai fini residenziali. Ci sono molte città d’Italia che hanno orientato il riuso del patrimonio edilizio esistente cercando di favorire il recupero dei sottotetto esistenti nella stessa sagoma del tetto senza effettuare ampliamenti e ulteriori modifiche in elevazione. Il primo passo è quello di verificare se il sottotetto abbia i requisiti minimi per essere abitabile. Occorre dunque verificare che ci siano tutte le condizioni di abitabilità, di confort, e prevedere un isolamento termico sull’intradosso della copertura per non avere freddo d’inverno e caldo in estate. Quindi bisogna rispettare le numerose normative di risparmio energetico e di isolamento termico delle falde di copertura che sono imposte dalle Regioni, e molto spesso, bisogna considerare un’ installazione della “linea vista” (composta da ganci di sicurezza da ancorare sul tetto). I mansardati abitabili si ricavano tramite disposizioni particolari delle falde del tetto: una pendenza adeguata nella parte più centrale e in altezza (colmo), una pendenza più inclinata, quasi verticale, nella parte più perimetrale (zona di gronda) e un’adeguata illuminazione naturale da finestre o abbaini posizionate nel tratto più inclinato. Catastalmente parlando non esiste la mansarda, esistono gli immobili abitabili (categoria catastale A/2 abitazione di tipo civile) e non abitabili (categoria catastale C/2: magazzini, locali di deposito come le soffitte ecc…).Nel gergo comune si definisce mansarda l’appartamento posto all’ultimo piano con il cielo declivante, cioè con due diverse altezze, ma molto spesso questa tipologia di immobile anche se completo di bagno e fornito di attacchi di cucina e altro, non possiede i requisiti nè le relative certificazioni di abitabilità e agibilità. Bisogna, quindi, rispettare le altezze minime degli ambienti abitabili, ossia, l’altezza minima tra pavimento (piano di calpestio) e soffitto dovrà avere un’altezza minima di 2,70 m. per gli ambienti vivibili come la cucina, il soggiorno, le camere e un’altezza minima di 2,40 m. per i locali a servizio dell’abitazione come disimpegni, bagni, corridoi. La deroga alle altezze minime nazionali è prevista nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri, per le particolari condizioni climatiche e tipologie costruttive locali, dove l’altezza degli ambienti considerati abitabili è solamente di 2,55 m. Le leggi regionali modificano spesso la normativa nazionale, fissando altezze medie ponderali diverse. Nel caso in cui non ci fossero altezze utili vivibili si potrebbe pensare di alzare il sottotetto (sopraelevazione del tetto). Aspetto, da non trascurare, è il rapporto aeroilluminante degli ambienti abitabili ossia le dimensioni delle finestre, che devono essere proporzionate in modo da non essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento. Se non sono presenti molte finestre, occorre verificare in fase di progettazione, la possibilità di aprire dei velux, lucernari o abbaini sul tetto. Per fare un buon lavoro e massimizzare la luce naturale si deve considerare l’orientamento dei locali, il posizionamento delle aperture e la loro tipologia (preferibilmente a sud, sud-est, sud- ovest). Se il sottotetto non è abitabile (cat. C/2) e però potrebbe avere i requisiti per poterlo diventare come abitazione (cat. A/2 appartamento mansarda) occorrerà presentare una pratica edilizia per cambio di destinazione d’uso e pagare i relativi oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione in base al comune competente. L’autorizzazione, permesso necessario da presentare all’ufficio tecnico del comune competente, è il permesso di costruire quando è un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante con passaggio tra categorie funzionali su tutto il resto del territorio, oppure la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) se l’intervento è all’interno della stessa categoria funzionale fuori dal centro storico. Le categorie catastali: soffitta staccata dall’abitazione è di categoria C/2 (sottotetto non abitabile), mentre le abitazioni e mansarde hanno categoria catastale A/2 o A/3. Quindi la categoria catastale del sottotetto abitabile, terminati i lavori, avrà categoria A/2 abitazione di tipo civile oppure A/3 abitazione di tipo economico, per cui si procederà ad eseguendo una variazione catastale all’Agenzia delle Entrate Ufficio Catasto. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite la procedura Docfa che va presentata online dal tecnico incaricato. Terminati i lavori , il professionista, presenterà la Segnalazione Certificata di Agibilità entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori corredata da tutta la documentazione necessaria: impiantistica, strutturale, variazione catastale etc.. dell’immobile. Quante volte abbiamo pensato di trasferirci perché le nostre esigenze familiari sono cambiate? A volte non serve: l’edificio in cui viviamo potrebbe nascondere un potenziale inatteso consentendo di aumentare considerevolmente lo spazio abitabile con semplici ampliamenti e/o sopraelevazioni grazie al recupero del sottotetto ad uso abitativo.
Articolo a cura di Cinzia Gotta
