«Tra onori e oneri questo è un lavoro per competenti»

Un mestiere in continua evoluzione, che deve fare i conti con l’evoluzione tecnologica, gli aggiornamenti normativi ma anche, e soprattutto, con la società che cambia. È quello dell’amministratore di condominio, figura chiave nella gestione degli im­mobili, poiché garantisce il corretto funzionamento e la ma­nutenzione delle parti co­muni. Include responsabilità cru­ciali come la gestione delle spese, la risoluzione dei conflitti tra in­quilini e il ri­spetto delle normative legali e di sicurezza. Non so­lo: l’amministratore funge da garante dell’armonia e della si­curezza, e la sua competenza professionale assicura che tutte le attività vengano svolte con trasparenza e precisione. Lo sa bene il geometra Alberto Stec­ca, titolare dell’omonimo studio di Cuneo, in corso Galileo Ferraris. Una realtà consolidata e apprezzata nel settore dell’amministrazione condominiale, grazie alla sua esperienza plu­ridecennale.

Geometra Stecca, in cosa consiste il suo ruolo?
«Un tempo facevamo gli “am­ministratori puri”, ci occupavamo della gestione del fabbricato e della sua manutenzione. Ora il nostro lavoro si è arricchito di un’ampia parte fiscale, che or­mai la fa da padrone. La compilazione delle ritenute per ogni fattura, del modello 770, della Certificazione unica del condominio solo per fare qualche esempio. Questo comporta una migliore gestione anche della logistica interna. Basti pensare che una volta l’archivio conteneva pratiche “alte” 7/8 centimetri, ora ogni fascicolo è alto più del doppio. Quasi un controsenso, in un contesto in cui si mira alla sburocratizzazione delle pratiche».

Quali sono le principali responsabilità che deve affrontare un amministratore?
«Siamo alle prese con molte responsabilità. Pensi solo a un cantiere in un weekend di pioggia, o a qualcuno che si fa male. Nel primo caso si possono verificare allagamenti, perdite all’interno degli appartamenti. Que­sto significa che dobbiamo prestare sempre la massima attenzione a tutti i dettagli per garantire una gestione che sia oculata a 360° perché l’inquilino è l’amministratore che chiama in caso di necessità. Fortuna­tamente facciamo corsi di ag­giornamento annuali, con esa­me finale».

Come gestisce le decisioni importanti che coinvolgono il condominio, ad esempio i lavori di manutenzione straordinaria?
«Generalmente si esamina tutto con i professionisti, si preparano preventivi e capitolati e solo dopo si propone il tutto in as­semblea condominiale e se la proposta viene approvata si procede con la richiesta di fondi. Dopodiché viene nominato un “direttore lavori” con il quale l’amministratore resta in contatto per tutta la durata per verificare che funzionino bene e nei tempi stabiliti. Questo perché, come detto poc’anzi, è l’amministrazione che viene contattato dall’inquilino in caso di problematiche. In poche parole, potremmo dire che diventiamo i baluardi dei condomini».

Da quanti anni fa questo lavoro?
«Nel 1982 ho redatto il mio pri­mo consuntivo. Negli anni ho vis­suto tante cose, dal passaggio dal manuale al digitale alle as­semblee di condominio che finiscono in zuffa così come quelle che terminano con l’andare a ce­na tutti insieme. Potrei scrivere un libro».

È più facile amministrare condomini grandi o piccoli?
«Quelli grandi, nei piccoli si litiga di più perché ogni inquilino percepisce maggiormente il senso di proprietà degli spazi co­muni. Nei condomini grandi, al contrario, ognuno è conscio di contare su “numeri” più piccoli anche se talvolta può essere più difficoltoso gestire le as­semblee. Diciamo che condomini con 30/40 famiglie sono i più “semplici” da gestire anche dal punto di vista umano».

Un tema molto discusso, so­prattutto in inverno, è quello del riscaldamento. Come viene ge­stita questa voce e quali sono le principali problematiche?
«Fortunatamente a Cuneo il teleriscaldamento funziona be­ne e per chi vi si è allacciato ci sono stati risparmi significativi. Abbiamo ditte che gestiscono molto bene i fabbricati. Una volta con le centrali termiche era un po’ più complicato gestire i riscaldamenti che potevano rompersi o andare in blocco. Ora non è più così».

Come gestisce la risoluzione dei conflitti tra e con i condomini?
«Si ricorre molto alla mediazione e in tanti anni è capitato davvero di rado di dover ricorrere al giudice. Per esempio nel caso di decisioni necessarie da prendere su come eseguire un lavoro e nelle quali non c’è un accordo completo, si riesce a ragionare e rispettare, per esempio, le normative. Talvolta siamo an­che un po’ psicologi. Un grande lavoro in questo senso lo fanno le mie collaboratrici».

Quanti condomini gestisce?
«Un centinaio, sono quasi sempre in assemblea!».

Quali qualità ritiene siano fondamentali per un buon amministratore di condominio?
«Sicuramente essere geometra è un grande vantaggio ed è fondamentale intendersene di case ed edilizia. Lo studio perfetto è quello in cui si possono trovare diverse professionalità: geometra, architetto, studio legale e commercialista per la parte legale. Con mia figlia, che mi affianca, il dialogo è continuo. Bisogna sapersi affidare a persone valide. È importante sapersi rapportare anche dal punto di vista umano, per far capire alla gente che le decisioni sono per il bene del condominio».

C’è un aspetto del suo lavoro che trova particolarmente gra­tificante?
«Quando i condomini sono soddisfatti del lavoro svolto. Uno dei momenti più belli è stato quando anni fa mi hanno ap­plaudito in assemblea. È quando ti ringraziano che sei davvero soddisfatto del lavoro che hai fatto».

Articolo a cura di Erika Nicchiosini