110% e accesso autonomo

L’ecobonus al 110% è tra le misure più accattivanti dell’intero decreto Rilancio, ma per ottenerlo bisognerà armarsi di pazienza e affrontare molta burocrazia. L’iter infatti è abbastanza complesso, considerando che oltre quello legislativo, c’è anche quello operativo. Serve il via libera del condominio per i lavori sulle parti comuni. Sarà inoltre necessario attendere l’avvio delle procedure dell’Agenzia delle Entrate per richiedere il visto di conformità che commercialisti e CAF dovranno rilasciare per poter procedere con la richiesta del bonus e la cessione del credito. In questi mesi ho ricevuto molti commenti da parte di utenti che si scervellavano per dotarsi di un accesso autonomo nelle condizioni più assurde, in casi in cui non ce n’era affatto bisogno. La prima versione del decreto prevedeva che l’aliquota maggiorata potesse essere usufruita da due tipologie di immobili residenziali: condomini e gli edifici unifamiliari. Poneva quindi alcuni dubbi sull’applicabilità dell’agevolazione a immobili particolari, come le villette a schiera. Questa tipologia forma un condominio, ma i singoli alloggi hanno caratteristiche anche di abitazione unifamiliare. Partiamo infatti dal presupposto che, in un condominio anche minimo, ad esempio formato da 3 o 4 unità immobiliari, non tutti i proprietari siano d’accordo nel decidere di affrontare gli invasivi interventi che consentono di usufruire del superbonus. Se però sei proprietario di un appartamento in condominio dotato di accesso autonomo e funzionalmente indipendente puoi bypassare l’assemblea condominiale o comunque le decisioni degli altri proprietari perché hai diritto a usufruire dell’agevolazione anche singolarmente sulla tua casa. Per chiarire questo aspetto, in sede di conversione in legge del decreto, nel testo sono state aggiunte agli edifici unifamiliari “le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”. Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno? La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 dell’8 agosto 2020 specifica che per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Dalla definizione contenuta nella circolare appariva evidente che per accesso esterno si intendeva quello da strada, cortile di proprietà esclusiva, giardino di proprietà esclusiva. Ma cosa sarebbe successo a tutte quelle villette, a schiera e non, facenti parte di condomìni orizzontali, a cui si accede da strada privata o da corte comune? A questo punto sono stati fatti chiarimenti sul requisito di accesso autonomo dall’esterno, il Decreto di agosto, convertito in legge il 12 ottobre 2020, ha risposto ai dubbi di numerosi proprietari. La definizione è stata così modificata: per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva. In questo modo è stata notevolmente ampliata la possibilità anche a coloro che hanno accesso alla propria abitazione indipendente attraverso una corte o un giardino comuni. La strada poi, come da chiarimento, può essere tranquillamente privata. Quindi la circolare 30/E del 22 dicembre 2020 ha ulteriormente chiarito il concetto, specificando che l’accesso è autonomo quando avviene: da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà, da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada, da terreno di utilizzo non esclusivo, quindi, non è importante che la proprietà dell’area da cui avviene l’accesso sia pubblica o privata ed esclusiva del possessore dell’unità immobiliare. La legge prevede il rispetto anche di un altro requisito, l’immobile per essere equiparato a un edificio unifamiliare, deve infatti essere anche funzionalmente indipendente. È sempre la circolare n. 24 a dirci che un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. In pratica, tutti gli impianti dell’unità devono essere indipendenti. Mentre in base alla risposta a un interpello dato dall’Agenzia delle Entrate della Puglia, la presenza di un impianto fognario comune non impedisce di usufruire del Superbonus purché siano totalmente autonomi almeno tre degli impianti citati dalla circolare 24. Pertanto, “nel caso di specie riferibile ad una villetta a schiera che risulta inserita nel contesto di un residence ed a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni, nel presupposto che l’unità immobiliare su cui effettuare gli interventi sia funzionalmente indipendente[…], disponendo la stessa di un accesso autonomo dall’esterno comune ad altri immobili, si ritiene che l’istanza possa, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus”.